http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/ 家を購入する際に読むサイトです。家の購入に関する知識がまとめてあります。 ja Copyright 2007 Mon, 04 Jun 2007 17:05:29 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 査定とは、不動産会社が行う、物件がいくらで売れるのかを調べる鑑定のことです。 ちなみに無料です。 独自の査定マニュアルを利用する会社もあれば、（財）不動産流通近代化センターが作成している「価格査定マニュアル」を利用する会社もあるようです。 査定は、売却価格の適正さ、不動産会社の対応のよしあしをチェックするため数社に依頼しましょう。 査定を頼んだからといって、その会社と媒介契約を結ぶ必要はないんですよ。 査定結果を聞くときには、その価格の根拠などをできるだけ詳しく聞き、メモを取り、他者と比較します。 査定価格は、立地条件、規模、築年数、取引事例、市場の動向、売却したい家の地域の特性など、さまざまな要素をもとに算出されます。 担当者が来るときは、印象がよくなるよう、部屋はきれいにし、生活感を感じさせないようにしておきましょう。 子供は外ででも遊ばせておいた方がいいでしょう。 家を売るときは、欲を出しすぎ、査定価格とあまりかけ離れたため、なかなか買い手がつかず、買い替えのスケジュールが変わってしまったり、結局新居の購入ができなくなってしまうなんてことがないように、現実的な価格を設定しましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_58.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_58.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:05:29 +0900 不動産の売買において、不動産会社の役割やかかわり方は、住宅の種類などによって違ってきます。 住宅を建てる建設会社や施工会社とのやりとりが必要な場合があったり、マンションの場合は入居後に管理会社とのかかわりが出てくることがあります。 新築のマンションや建売住宅の場合、売り主としての不動産会社があります。 販売会社が別の場合は、買い主が直接かかわるのは販売会社ですが。 中古のマンションや一戸建て、小規模の物件など、売り主が個人の場合に多いのが、仲介会社としての不動産会社です。 販売会社や仲介会社が間に入っていて、「媒介（仲介）」という取引形態になっているときは、手数料を払わねばなりません。 ただし、売り主から不動産会社が代理権を得て物件を販売する､「代理」という取引形態は原則として手数料はいりません。 広告をしっかり確認しましょう。 また、アドバイザーとして信頼のおける不動産会社を選びましょう。 まず「宅地建物取引業」の免許番号を確認し、「宅地建物取引業者名簿」を閲覧しましょう。 また、業界団体に加盟しているか、手付金の保全措置やアフターサービス、マンションでは管理体制などで見極めましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_57.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_57.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:04:52 +0900 不動産の広告に「用途地域」と記載されているのを見たことありますよね。 これは、地域の住環境や利便性を保ったり、乱開発を防ぐために、各自治体が地域によって建てられる建物の種類や用途､規模を規制したものです。 住居系、商業系、工業系の３グループがあり、全部で12種類に分けられています。 なかでも住居系には７つの分類があり、細かく規制されています。 住宅の広告を見れば、その地域にどんな建物が建っているのか、また、将来どんな建物ができる可能性があるのかを予測することができます。 ただし、場所によっては、道をへだてたところが異なる用途地域なんてこともあるので要注意です。 市区町村の役場の都市計画課などで調べましょう。 住居の大きさを制御するのが建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（建物を真上から見たときの平面上の大きさのこと）です。 容積率は、敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合を制限するもので、その土地が面している前面の道路の幅によって違ってきます。 また、公道に２ｍ以上接していない土地では、敷地に接して私道をつくり、認可を受けなければ建物は建てられないので注意しましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_56.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_56.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:04:18 +0900 借りられる金額は、借りる人の収入と返済額との割合（返済基準）から計算されて決まります。 返済基準は、ローンを行う金融機関ごとに違いますが、年収の20％から35％がおよその目安です。 公的融資の住宅金融公庫は、この条件がもっとも厳しく、毎月返済額の５倍以上の月収が必要です。 民間の融資の場合は、購入する物件の査定価格に一定の掛け目を掛けた「担保能力」と、借りる人の「返済能力」の低いほうが融資限度額になります。 金融機関によっては、年収の40％まで借りられる場合もありますが、借入額が多くなれば月々の返済額がキビシイですよね。 一般には、公的融資だけなら年収の20％以下、その他のローンと組み合わせたなら年収の25％までにしておくのが目安です。 また、「年収」とは税込みの年収をいう場合がふつうですが、実際には税金が差し引かれた収入から返済するので要注意です。 借入額を決めるときは、家族全体の将来を予測して、無理のない返済計画を立てることが必要です。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_55.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_55.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:03:46 +0900 住宅ローンには、公的融資（住宅金融公庫、財形住宅融資、自治体融資からなる）と民間融資に大きく分けられます。 2003年に始まった公庫証券化ローン（新型住宅ローン）は、民間の金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取る形のもので、半公的融資という位置づけになります。 民間融資には、信用金庫や労働金庫、銀行の住宅ローン、ＪＡバンクなどの共同組織が扱うもの、ノンバンクのローン、生命保険会社の提携ローンなどがあります。 ノンバンクとは、クレジット会社や信販会社、リース会社、ネットバンクなど、銀行以外の金融機関のことをいいます。 融資の条件はそれぞれですが、ネットバンク系のローンは手続きが簡単なものが多いですね。 ローンを組むときの条件は、機関によってかなり違いがあるので、細部までチェックして、自分に合ったものを選びましょう。 住宅ローンを選ぶときに最も注意が必要なのは、金利です。 住宅ローンは借り入れる金額が大きく、返済期間が長期にわたるので、金利として払う分も当然多くなります。 まず、利用できる融資をリストアップし、その中から金利の低い順に組み合わせるのをオススメします。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_54.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_54.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:03:10 +0900 入居後、数年がたって、転売しようという場合は、この方法を逆手にとり、手間を惜しまずにきちんとリフォームしましょう。 もう「人手に渡る家を手入れするなんてムダ」なんて考えていませんか。 売ろうと決めた瞬間から、「我が家」でなく「商品」になったと思って手入れをしましょう。 例えば、50万円かけてリフォームしておけば、少なくとも１５０万円以上は見積額が上がるんです！ きれいにしておけば買い手も早くつきますし、金額の交渉でも優位に立てるのです。 すでに新しい物件の購入を決め、手付けを打ってしまってから、今住んでいる家の転売をあせる人、多いんですよね。 リフォームに気をまわせるぐらいの余裕をもって、転売することを心がけてください。 めぐり合いのチャンスを逃してはいけませんが、一方で「買い」と「売り」の両方を成功させてこそ、うまい住宅取得といえるのです。 あせれば、その姿勢が買い手にも見えてしまい、結局買いたたかれるはめになりますよ。 中古売買では、まだ生活の荷物があるうちに買い手に見せなくてはいけないこともあります。 ちょっとした汚れは取り除き、余計なものは片しておきましょうね。印象の違いは、そのまま売値の違い、ですよ。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_53.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_53.html 0830売買 Mon, 04 Jun 2007 17:02:03 +0900 気持ち良く住むためにもっとも大事のこと、それは人間関係です。 同じ自宅購入でも、マンションと一戸建てでは、ご近所や地域との付き合い方は違ってくるんです。 一戸建ての場合、マンションのように共用部分もなく、隣家との間にはっきりした境界があるのもポイントです。 候補地を決めたら図面や地図だけで判断するのではなく、現地に何度も足を運んでみることが大切です。 子どもがいる、あるいは将来子どもを持ちたいと思っている世帯ならば、公園が近くにあるかどうか、表通りは危なくないか、などは自分の目で確かめるしかありませんね。 また、幼稚園や学校が近くにあれば便利ですし、同じような構成の家族が多くて、付き合いやすいことでしょう。 しかし、幼稚園や小学校などが近いと、昼間騒がしかったり、風で校庭の砂が飛ばされ、洗濯物が干しずらい、などの問題も出てきます。 最近では、町内会など近隣との人間関係の希薄が問題になっていますが、手付け金を払う前に、周囲の様子も少し見ておきましょう。 垣根の枝が数センチ隣に張り出しているとか、隣家の雨どいを伝って、雨のしずくが我が家の縁側に入ってくるなど、ささいなことで不快な思いをしたくありませんよね。 入居前は必ず近隣住民を観察しておきましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_52.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_52.html 0820環境など Mon, 04 Jun 2007 17:01:18 +0900 「安くて、新築？これなら手が届く、夢の一戸建てが買える！」と思わされてしまう物件、いわゆる「ミニ開発」といわれる物件が最近増えています。 しかし、１５坪程度のところに建築しているため、法律上違反している可能性が高いんです！ こういった物件は手狭で、住んでみるといろいろと不満が出てきますし、住宅としての価値も下がってしまいますので、購入には慎重になった方が得策。 やはり都心周辺の物件はその便利さと環境の良さから、億単位の売買になることも少なくありません。 辛抱強く都市周辺に中古住宅の出物を探し、転売して広い家に住み替えていくか、永住できる広さの家を、通勤に２時間かかる郊外の分譲地に求めるのか、難しい決断ですよね。 もし、郊外の分譲地に生涯の住居を求めるなら、業者の質にこだわりましょう。 大々的に分譲したはいいが、結局入居者が少なく、ゴーストタウンになっているところってけっこうあるんです。 電車の新線計画も不況でオジャンなんてことになったら、住むにも不便だし転売にも不利です。 もともと土地の人や地主さんが不動産業をやっている場合が多く、土地開発や道路・鉄道行政の内情を知ってる場合があるので、開発業者だけでなく、地元の不動産屋にも話を聞いてみることをオススメします http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_51.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_51.html 0100新築一戸建て Mon, 04 Jun 2007 17:00:38 +0900 建て売り住宅を購入する場合、どんな点に注意すればいいのでしょうか。 まずは、日当たりです。家の向きが最大のポイントになります。 次に、車庫スペースや庭の広さです。 地盤の調査や、下水道は完備されているか、防虫・シロアリ対策は施されているか、遮音性・断熱性はどの程度か、内部の設備・階段などの構造、そしてもちろん外観の印象も大事ですよね。 これらの状態を入念に見て、少しでもわからないところや疑問点があれば、遠慮せず、どんどん質問しましょう。 さらに、建ててすぐにはわからないでしょうが、住み続けているうちに建物にひずみが出たり、ゆがみが出たり、あるいは傾くなどのトラブルがあるかもしれません。 そんなときは、ハウスメーカーなどが加入している「住宅性能保証制度」があれば、ある程度の保証が得られます。 例えば、屋根の雨漏りや床の破損、基礎の沈下などかなり大掛かりなものについては10年、その他浴室の水漏れや設備不良、仕上げの剥離には１～２年の保証期間が設定されています。 この保証の有無で大きく変わってくるので、事前に必ず確認しておきましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_50.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_50.html 0100新築一戸建て Mon, 04 Jun 2007 16:59:59 +0900 建物が古くなったと感じた時、建て替えるにはまだ早い、予算がチョット……、または中古物件を自分好みにという方には、リフォームをおすすめします。 リフォームをするならば、外観・内装ともに納得できる機能性とセンスを重要視したいものです。 外壁は、あの「パッとさいでりあ」（テレビＣＭかなんかで見たことありますよね？）が抜群の人気で、実際良いようです。 その人気の秘訣は、外側のエンボス高加エアルミニウム合金と内側のアルミライナーで、気密性に優れた硬質ウレタンフォームを挟み込んでいるため、外気を完全にシャットアウトし、断熱・保温効果が抜群である点でしょう。 また、石膏ボード系サイディングの約１／４の超軽量なので、建物に負担もかからず、地震でズレ落ちたり剥がれ落ちたりする心配もないんです。 さらに、予算の面でも、直接販売・施工しているので、価格に企業努力が見られます。 内装については、好みや家族構成次第ですね。 最近は、床はフローリング、クロスは良質のビニールクロスが人気です。 手入れし易く、長持ちしますからね。 通り一遍の古い感覚しかない業者より、細かいところまで気が付き、依頼主のニーズにあった柔軟な感覚を持っている、リフォームによく慣れた業者を選びましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_49.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_49.html 0900コラム Mon, 04 Jun 2007 16:59:18 +0900 中古住宅最大のメリットは、同じ環境なのに新築に比べて安い！という点でしょう。 特に、遺産相続や転勤、すでに新しい家への買換えが進んでいてすぐ手放したいなど、どうしても売りたい理由のある物件は安く出てきます。 こうした「出物」にあたれば、ラッキーです。 しかし、安いからとあわてて買ってみたら、何か近所とトラブルがあって居づらいとか、大きな人災や火災があったなど、問題を抱えている 物件だった！なんてこともあるんです。 せかされても、見るべきところは必ず見るようにしましょう。 中古住宅ではまず、築年数が重要なポイントです。 中がリフォームされて「美築」となっていても、１５年も経っていれば見えないところにガタがきている可能性があります。 耐用年数だって限界です。結果的に大改造しなければならなくなったら大損です。 また、安い物件には、往々にして「再建築不可」のものが多くあります。 中古物件を買おうと考えているならば、様々な物件を見て知識を得、物件を見る眼を養わなければなりません。 また、信頼できる仲介業者を選ぶことが大切なのは言うまでもありませんよね。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_48.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_48.html 0500中古住宅 Mon, 04 Jun 2007 16:58:42 +0900 日本の夏は高温多湿となるため、通気性があり、直射日光をさける、夏の気候を基準にした家づくりが昔から主流でした。 また、夏向き建築だったため、伝統的に、夏対策（冷房）より冬対策（暖房）のほうが重視されてきたというわけです。 しかし、最近はエアコンが普及していますので、夏も涼しく湿度も快適な状態に保ってくれます。 冬も暖房機がいろいろありますから、寒さもしのぐことができます。 これらの機器を使うと、室内の空気が汚れてしまうデメリットがあるのですが、換気扇や空気清浄機能がついている電気製品もあるので、オールシーズン快適に過ごすことができるようになりました。 また、防音対策にも考慮する必要があります。 子供がいると、どうしても家の中は騒がしくなってしまいますよね。 走り回る音や自室で聴いている音楽などは、一戸建てでも意外と隣家に響いているんです。 遮断性素材の入った壁や、防音効果のある窓による家全体の防音だけでなく、予算に余裕があれば個室も検討しましょう http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_47.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_47.html 0820環境など Mon, 04 Jun 2007 16:58:00 +0900 一戸建ては、浴室とトイレ、洗面所がそれぞれ独立しているタイプがほとんどですが、あまり浴室とトイレが離れているのでなく、同じ場所にあると配管に便利です。 さらに、家族が多い家庭では、１階と２階に一つずつなど、トイレと洗面台を二箇所に置くなどすれば、朝の忙しさも少しは改善されます。 浴室は、最近ではシステムバスをはめ込むのが主流です。 この場合は、手間も時間もかかりませんし換気や排水に特別に気をつかうこともありません。 もし、浴室を注文設計にするなら、広さや見た目だけにとらわれず、浴室本来の機能を重視しましょう。 換気をないがしろにしたら、数年後にはカビだらけ！ですよ。 手すりをつけたり段差をなくすなど、実用面に気を遣った方がいいのです。 また、トイレは必ず毎日数回は通うところですし、来客があった場合にも、汚れなどが一香気になるところですよね。 居間に次ぐ「社交場」ですから、使いやすく、掃除しやすい設計を考えましょう。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_46.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_46.html 0820環境など Mon, 04 Jun 2007 16:57:11 +0900 希望の物件を見つけたら、その家の建っている地域が、都市計画上どのような場所に設定されているのか、よく知る必要があります。 静かな住み心地を期待するなら、環境面では「第一種住居専用地域」であれば、問題ありません。 この地域では、一般の戸建てや低層共同住宅、幼稚園、小学校、神社、診療所といったものしか建設できないことになっています。 隣に高い建物が建って、日当たりが悪化！なんて心配はありません。 しかし、高級住宅地というイメージがネックになって転売しずらいケースも出てきます。 同じ住居地域であっても「第二種住居地域」ですと、ホテルや百貨店、飲食店、娯楽施設のようなものも建築できることになります。 ちょっとした買い物や食事が近所で済ませられますし、生活は便利になりますが、日照権問題や、また近所にスナックやカラオケ店が出来れば騒音の問題が出てくる可能性があります。 なかなかむずかしい問題ですが、さてあなたならどちらを選びますか？ http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_45.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_45.html 0820環境など Mon, 04 Jun 2007 16:56:27 +0900 家の向きをチェックしましょう。 陽当たりを考えれば、南に向いている部屋が一つは欲しいところですよね。 洗濯物や布団が干せるバルコニーも必要でしょう。 一戸建ては湿気も重大な問題となるため、ある程度の日照が欲しいところです。 いくら南向きだからといって、安心できません。 隣家が近すぎて陽が差さない、あるいは３階建てのマンションがすぐ隣だ、という場合、日照は期待できないのです。 日含たりが良くないと、庭にこけが生えたり、蚊が大量発生したり、シロアリの被害も出やすくなってしまいます。 それに、冬は寒く、暖房費がかさむ可能性があるのです。 南側が空き地や造成してない駐車場の場合、将来的に高い建物が建っちゃうかも知れないので、必ず事前に調べましょう。 建ってしまってからでは、どうにもなりませんので。 さらに、土地の形はできるかぎり正方形に近いほうが、建物と庭とのバランスの面で使いやすくなります。 転売の際にも、売りやすいですしね。 http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_44.html http://xn--y5q54whp5b.kyallenn.com/2007/06/post_44.html 0820環境など Mon, 04 Jun 2007 16:55:48 +0900